学区房只是土地财政促销的喙头，学区房不具“教育投资”的价值

学区房只是土地财政促销的喙头，学区房不具"教育投资"的价值； 

 

学区房既然是以学区为喙头，意味着它的投资，至少融合了"教育＋房地产保值"两个彼此本来关联的投资要素，指望（１＋１>2）的，类似"规模经济"的效应。但是所谓效应，也即不知其所以然的，"或者有效的应该"，而不是逻辑上知其所以然的预期。相反，在详细分解了中国教育体制，从名校法团到有关部门联手促销学区房的种种手段，可以在逻辑在断定，学区房投资之"１＋１>2"的经济效益，几乎不可能存在。学区房的教育与房地产保值的两个目的，几乎没有逻辑关联，仅仅是在卖房子时，政策人为打包的促销而已。

如果购买学区房的投资者，目的是在教育的话，那么他们在长线上，将遭遇"学区重新调整"的巨大威胁。学区调整仅与"下一步促销"有关，——>对不起，你如果已经购入了学区房，特别地，只是对财政贡献不大的"二三手房"，与下一步促销无关了，——>与房子距离名校的远近无关。这是以教育为喙头的学区房最大的忽悠之一。让购房者直觉"离学校一墙之隔"，在学区调整上，却是"3-5公里范围内，都是合乎政策的地段生"，这类现象已经司空见惯；足可以说明，学区与距离无关，但是购房者却不可能从得到学区划分的保证。

即便学区房投资者，被如愿地划进了所属的学区，但是仍然将面临诸多的限制条件，诸如父母是否只有这段房产，——>它导致一些买得起学区房的家庭，不得不抛弃其他地段的房产，从而进一步增加了学区投资的"鸡蛋集中到一个篮子"的风险，以及"近三年来是否入住"（该政策决定权把握在学校，不准上诉）等等，总之，学校拒绝承认你是本校地段性的理由，大约有几十条。自由裁量的空间极大，按中国特色来说，就是"教育局宏观调控其择校费的余地很大"，说得上是"欲加之罪，何患无辞"，是否能入读，全在官方把握。

因此也经常性地，如果择校费收不足，教育局就让名校老师再家访一次，踢走一批地段生，腾出择校生名额。择校费的目标，取决于教育局财政缺口的大小。比方说"事业单位要加薪"，教育部的大小老爷们就缺钱，这一年拨给名校上贡的择校费就重一点。有些人将择校费归罪于名校法团，不明内情地起哄"教育局为什么不管"。其实在择校费上，名校法团已经是被招安的革命队伍，收多收少怎么收，完全听从教育局的安排，——>正是借助于这些民粹的起哄，本来是名校内部的统筹，变成了兼顾教育局的缺钱，择校费自然大涨价。

为了响应民粹要求"监管基层腐败"，今天的择校费收取都已经跟名校无关（会有一些比例的提成，不然老师不会积极下去家访，找碴踢走地段生），"自愿赞助者"要迅速把钱存到教育局指定的帐号上，跟学校全无关系，——>千万别抱怨！人家肯收你的赞助（返校费），那是给你的面子！你要求爷爷拜奶奶的，才愿意收你的赞助费。而且同一学位缴费三六九等，市长公子与小民千金的是不一样的。撒娇"薪水低"的公务员，有着机关部门与教育局之间的内部特权交换，彼此方便，择校费可能就变成最低一档，却不算作公务员福利！

对于学区房的投资"教育"者，即便成功地"因学区而得学位入学"，仍然受制于名校法团内部的业绩而制定的分班策略。名校名校而成卖房的喙头，冲的是"名校是教育的保险箱"，但排名的事实却是"名校的尖子多"，——>特别是对于小学而言；但谁说过"学区房的学位生尖子多"呢？即便从过程上也不难理解，返校生是经过筛选的，地段生源是"义务接收"，义务的质量肯定比筛选的差！结果就是，买学区房冲教育去的投资者，高价买来的只是名校中的"被集中到差班"！如此一来，学区房中的"教育溢价"未免太贵了点。